Madrid. Su casa ya vale menos que el año pasado. Los precios de la vivienda en España, tanto de obra nueva como de segunda mano, han registrado una caída del 3,2% en el último año, la primera bajada desde 1993, año de la anterior recesión económica. Sin embargo, los precios de cientos de promociones siguen siendo aún prohibitivos dada la alta revalorización registrada en los precios  del suelo durante los últimos años y los pingües beneficios obtenidos por los promotores inmobiliarios.    El chollo de los promotores toca ahora a su fin, aunque desde diversas entidades se asegura que los porcentajes de beneficio captados por los promotores pueden seguir superando el 30%.

Dichos cálculos contrastan, sin embargo, con las valoraciones realizadas por las consultoras inmobiliarias. “El beneficio que obtiene un promotor tras la venta de una promoción varía entre el 15% y el 25%, dependiendo de la calidad del activo y del riesgo que asuma el promotor a la hora de poner en marcha el proyecto”, explica a este periódico Pablo Méndez, director de suelo de la consultora inmobiliaria Aguirre Newman.

“Obviamente, no es lo mismo construir una promoción en una zona prime de Madrid que un punto de las afueras de la ciudad”, puntualiza el directivo.
    
Reparto de costes
“En el caso de una promoción residencial libre, el beneficio del promotor en condiciones estables del mercado varía entre el 18% y el 22%, puntualiza, por su parte, Samuel Población, miembro de la consultora inmobiliaria CB Richard Ellis en España.

“El suelo, sin embargo, puede representa entre el 35% y el 40%, mientras que la construcción supone entre el 25% y el 30%. Finalmente, están los gastos técnicos, financieros, etcétera, que pueden llegar a representar entre el 20% y el 25%, aproximadamente”, añade el directivo.

“En un mercado inmobiliario sano, lo razonable es que el suelo represente un 40% del precio de venta de la vivienda”, matiza, por su parte, Pablo Méndez, director de suelo de la consultora inmobiliaria Aguirre Newman.

“Al fin y al cabo, el cliente por lo que paga es por el suelo, que se ha revalorizado constantemente durante los últimos años”, puntualiza el directivo.”Por ejemplo, en determinadas zonas de Madrid puede llegar a suponer el 60% del precio”, añade.
    
El valor del suelo
Obviamente, la localización del inmueble es fundamental a la hora de determinar su precio.

“En las zonas prime de las principales ciudades españolas, la repercusión del suelo finalista para edificaciones de nuevas viviendas colectivas libres ha estado en torno al 50% sobre el precio final de la venta de la vivienda, superando este importe en casos puntuales. Dicho porcentaje está decreciendo dado el paulatino descenso en el precio del producto terminado, el cual debe trasladarse lógicamente al precio del suelo”, afirma Samuel Población, de CB Richard Ellis.

Frente a los porcentajes manejados por las consultoras inmobiliarias se encuentran las valoraciones de colegios de arquitectos y aparejadores, que explican que el beneficio del promotor puede superar en algunos casos el 30%.

“Si hablamos, por ejemplo, de una promoción situada en el sur de Madrid, el beneficio que se embolsa el promotor puede superar el 32,5%”, explica Luis Jiménez, director del gabinete técnico del Colegio oficial de aparejadores, arquitectos técnicos e ingenieros de edificación de Madrid.

¿Qué dicen los promotores?
Asprima, la patronal de los promotores madrileños, hace especial hincapié en los riesgos comerciales que asume el promotor a la hora de determinar el beneficio.

“Cuando el riesgo comercial del promotor es mayor, la rentabilidad porcentual se incrementa del a misma manera”, explican desde la patronal. “Es pura lógica económica. Cuanto mayor riesgo tiene una inversión —en este caso, cuanto más difícil sea vender una vivienda—, más rentabilidad se exige a la inversión realizada”, explican desde la patronal de promotores inmobiliarios de Madrid. “El margen de beneficios que un promotor obtienen por la venta de un inmueble depende mucho del producto de vivienda del que se esté hablando. Por ejemplo, en el caso de una vivienda de protección oficial podría estar en torno al 10% o el 12%”, puntualizan las mismas fuentes.

 Fuente: gaceta.es