1. La puesta en marcha del euro como moneda europea en 2000 y unos tipos de interés históricamente bajos fueron la espoleta que propicio el boom inmobiliario español. Durante varios ejercicios se construyeron más de 700.000 de viviendas anuales, cuando la demanda natural, en el mejor de los casos, ronda las 450.000 unidades. Inicialmente el exceso de oferta fue absorbido a) por extranjeros que ya no tenían el riesgo de cambio; y b) por españoles que contrataban créditos hipotecarios a interés muy bajo, en algunos casos por debajo de la inflación,  y unos plazos de amortización casi ilimitados, hasta 40 años.

2. Como el ahorro nacional, medido por los depósitos de los españoles en bancos y cajas, no era suficiente para atender el boom de la demanda inmobiliaria, bancos y cajas españoles acudieron a financiarse en los mercados internacionales, a través de participaciones preferentes y de la titulización de activos hipotecarios. Así, la cuarta parte de los créditos relacionados con el sector inmobiliario estaban financiados con dinero procedente del extranjero.

3. El frenético ritmo de construcción y los sectores directa o indirectamente vinculados a ella hizo que aumentara el empleo, tanto para trabajadores nacionales como, sobre todo, extranjeros. La Seguridad Social registró varios récord consecutivos de cotizantes. La tasa de paro se situó por debajo del 8% y en muchas regiones se alcanzó el pleno empleo.

4. Esa misma fortaleza en el empleo y de la seguridad laboral alimentó más todavía la demanda de viviendas por parte del colectivo inmigrante y, también, por parte de los españoles que no tenían miedo alguno a endeudarse con el fin de comprar una segunda o tercera vivienda, puesto que los costes de la financiación eran más bajos que la inflación —llegaron al 2% en 2004—. Además, se produjo una relajación espectacular de las condiciones y requisitos a los clientes: 120%  del  valor de las viviendas (frente al habitual 80%) y concesión de préstamos que rondaban el 60% de la renta (frente al tradicional 35%).

5. Entre el segundo semestre de 2006 y primero de 2007 ya había un stock de viviendas que equivalía a tres años de demanda.  El Gobierno estima un stock de vivienda nueva de entre 500.000 y 600.000 inmuebles, más otros tres millones de viviendas vacías, que no se alquilan y menos se venden. Según los promotores, una cantidad saludable para que el mercado funcione correctamente es un stock de vivienda nueva de 120.000 a 200.000 unidades.

6. El Gobierno, sin duda por razones político-electorales, no quiso frenar la demanda de viviendas mediante la supresión en los Presupuestos de 2007 de las ventajas fiscales para la compra de la vivienda. Sin embargo, en el mes de junio de 2007 fue aprobar una nueva Ley del Suelo en la que se suprimía la revalorización del suelo a medida que progresaba su proceso de revalorización.

7. En el mes de agosto de 2007 estalla la crisis de las hipotecas norteamericanas subprime. La situación provoca una desconfianza financiera generalizada: los bancos dejaron de prestarse dinero unos a otros. La crisis se fue agravando en EEUU, en la medida que los bancos hipotecarios veían aumentar rápidamente sus fallidos y las entidades de inversión no conseguían fondos en el mercado para financiar su actividad. La crisis provoca una pérdida de confianza de las entidades. Se estrangulan los mercados de dinero.

8. Aunque los bancos y cajas españoles no habían invertido en hipotecas subprime norteamericanas, se vieron afectados por la crisis financiera global, pues estaban fuertemente endeudados y solamente conseguían atender el vencimiento de sus emisiones mediante el recurso extraordinario al BCE. El sistema financiero español necesita captar, cada año, cerca de 100.000 millones de euros en los mercados internacionales.

9. A partir del momento en que bancos y cajas no pudieron recurrir a los mercados exteriores para conseguir nuevos fondos, dejaron de prestar dinero para nuevas hipotecas y nuevas promociones. En algunos casos también se suspendió la financiación a obras en marcha. No se venden viviendas, la demanda se paraliza. La bajada de precios se ve ahora descompensada con un incremento de los tipos de interés. Las inmobiliarias se quedan sin entradas de dinero y se paralizan obras.

10. A partir del segundo semestre de 2007 y, sobre todo, del primero de 2008 el mercado inmobiliario se paralizó. Sin posibilidades de vender casas terminadas (los teóricos compradores no conseguían hipotecas) ni de terminar las ya iniciadas, muchas inmobiliarias y constructoras suspendieron pagos o, en el mejor de los casos, redujeron casi a cero su actividad. Inmigrantes y sector de la construcción son los que pagan por esta situación, además de las propias empresas inmobiliarias, que habían crecido como la espuma a raíz del boom inmobiliario. Desaparecen también las intermediarias de venta de pisos.

11. El parón supuso un aumento vertiginoso del nivel de paro y de los impagos de hipotecas. En apenas un año se han perdido 650.000 empleos y en el último mes, 3.000 cada día. Como los bancos y cajas españoles estaban entrampados con el sector inmobiliario (el 60% de los créditos eran hipotecarios para compra de vivienda) en los círculos financieros internacionales empezó a dudarse de su solvencia. Entre agosto de 2007 y agosto de este año, las cotizaciones bursátiles bancarias bajaron el 31% (frente a una caída del Ibex 35 de “solo” el 18%), a  pesar de que en sus balances no figuraba ni un euro de productos financieros norteamericanos.

12. La quiebra, el pasado mes de septiembre, de Lehman Brothers, un banco de inversión norteamericano que sí había colocado bonos propios a clientes españoles de banca privada, produjo un cierto movimiento de pánico. Los vicepresidentes del Gobierno, De la Vega y Solbes tuvieron que asegurar que los depósitos en bancos españoles no corrían ningún peligro.

13. De esta forma se llega a una situación en el que la solidez del sistema financiero español es puesta en duda y no consigue dinero en el exterior, deja, por tanto, de financiar la construcción y venta de vivienda y el consiguiente frenazo de la inmobiliaria aumenta el paro, disminuye las ventas a otros sectores y provoca una crisis en el resto de la economía real: no se venden casas, pero tampoco coches, baja el consumo en restaurantes y el conjunto de la economía —según los observadores más solventes e independientes— entrará en una fase depresiva de la que solo se saldrá cuando se hayan vendido el stock de casas vacías o a medio construir. 
 
14. Frente al parón de la actividad económica, el Gobierno puede hacer poco, ya que el sector público que ve disminuir sus ingresos fiscales –en el Estado bajan fuertemente los ingresos por el Impuesto de Sociedades (-17%) y por IVA (-7%), en las autonomías por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados o de Transmisiones Patrimoniales y en los Ayuntamientos el de licencia de construcción de nuevas viviendas.

15. Caen los ingresos públicos, pero aumentan los gastos en paro y otros relacionados con la atención de los cada vez mas numerosos indigentes. Después de tres años de superávit, las cuentas públicas vuelven a los números rojos, en 2008, que será del 1,5% del PIB para el año que viene.

16. La pregunta del millón ¿Cuándo y cómo se superará esta etapa llena de problemas?. Aunque nadie tiene la bola de cristal, la crisis estará superada cuando se hayan vendido el stock de viviendas vacías. El 15% de las viviendas en España, están vacías. La construcción de los últimos años, la compra como inversión y la demanda natural han convertido al parque de vivienda español en el mayor de Europa. En España ha cerca de  25 millones de viviendas, frente a 21 millones que había hace apenas siete años. El 15% están vacías y para venderlas los propietarios (empresas inmobiliarias y particulares) deben aceptar que aquello que les costó X ahora vale un 20-25% menos.

Fuente: La Gaceta